Los riesgos de financiar un proyecto de construcción, sin adornos

Financiar un proyecto de construcción con deuda puede ser una buena inversión, pero solo si se entra con los ojos abiertos a sus riesgos, que son concretos y no siempre se mencionan cuando se presenta la oportunidad. Un proyecto inmobiliario tiene muchas cosas que pueden salir distinto de lo planeado, y un inversionista serio quiere conocerlas antes, no descubrirlas cuando ya comprometió su capital.

La buena noticia es que estos riesgos se pueden identificar y, en buena medida, acotar con una estructura adecuada. La mala es que si no se acotan, cualquiera de ellos puede convertir una operación prometedora en un problema. Estos son los principales.

Los riesgos concretos de un proyecto

• Retraso de obra: la construcción toma más de lo previsto, lo que alarga el plazo y puede complicar el flujo del proyecto.
• Sobrecostos: el precio de materiales y mano de obra sube más de lo presupuestado, apretando el margen del promotor.
• Ventas lentas: si las unidades no se venden al ritmo esperado, el proyecto puede quedarse sin caja para cumplir.
• Riesgo del promotor: problemas financieros o de gestión del desarrollador que afectan la ejecución.
• Riesgo de mercado: una desaceleración del sector que enfríe la demanda justo durante el proyecto.

Los proyectos de construcción se retrasan y se encarecen más de lo previsto con frecuencia. Un inversionista realista no asume que todo saldrá perfecto, sino que pregunta cómo está estructurada la operación para resistir cuando no sale.

Cómo se acotan estos riesgos

La estructura de la operación es lo que separa un riesgo acotado de uno desnudo. Financiar con prelación de pago, de modo que la deuda cobre antes que el equity del promotor, protege al inversionista si el margen se aprieta. Una garantía sobre el lote o el proyecto da un activo que responde. Un margen holgado entre el valor del proyecto y el monto financiado deja colchón para absorber sobrecostos o ventas más lentas. Y el seguimiento del avance de obra y de las ventas permite detectar problemas temprano.

La trayectoria del promotor también acota el riesgo: un desarrollador con historial de proyectos entregados, con solidez financiera y con mecanismos de protección de los recursos, es mucho menos riesgoso que uno sin historial. Evaluar quién construye es tan importante como evaluar qué se construye.

La diferencia entre deuda y equity, otra vez

Vale la pena recordar la distinción entre financiar con deuda o participar en el equity del proyecto. El equity asume primero todos estos riesgos y cobra al final; la deuda cobra antes, con un rendimiento definido y, bien estructurada, con garantías. Ante los riesgos de un proyecto, la deuda está más protegida: para que pierda, tiene que fallar primero todo el colchón del promotor. Eso no la vuelve libre de riesgo, pero sí cambia su perfil.

En Basalto, la exposición a la construcción se estructura como deuda con prelación de pago, garantías, margen frente al valor del proyecto y seguimiento de obra, precisamente para acotar estos riesgos. No prometemos que ningún proyecto se retrase o se encarezca, porque sería irreal; lo que buscamos es que la estructura de cada operación resista esos escenarios y proteja el capital del inversionista, sin garantizar el rendimiento.