Comprar sobre planos: el riesgo y la recompensa de la preventa

Comprar un inmueble sobre planos, antes de que exista, es una de las formas más comunes de invertir en real estate en Colombia. La promesa es atractiva: se compra más barato que un inmueble terminado, y para cuando se entrega, en teoría, ya vale más. Pero ese menor precio no es un regalo, es la compensación por un riesgo que el comprador asume: el de que el proyecto se construya, se entregue y valga lo esperado.

La preventa es, en esencia, un canje entre precio y riesgo. Cuanto más temprano se compra, en las primeras etapas del proyecto, más barato suele ser y más riesgo se asume; cuanto más cerca de la entrega, menos descuento y menos riesgo. Entender ese canje es lo que separa una buena decisión de una apuesta a ciegas.

Qué riesgos asume quien compra en preventa

• Riesgo de ejecución: que el proyecto se retrase, cambie de alcance o, en el peor caso, no se termine.
• Riesgo del promotor: que el desarrollador tenga problemas financieros que afecten la obra.
• Riesgo de mercado: que para cuando se entregue, el precio del inmueble no haya subido lo esperado, o incluso haya bajado.
• Riesgo de liquidez: el capital queda comprometido durante toda la construcción, sin poder recuperarlo fácil si se necesita.

El menor precio de la preventa no es un descuento gratis: es el pago por asumir el riesgo de que el proyecto se construya y se entregue. Cuanto más temprano compras, más barato y más riesgo cargas.

Qué mirar antes de entrar en una preventa

La clave para acotar el riesgo de una preventa es el promotor: su trayectoria, cuántos proyectos ha entregado, su solidez financiera, y qué mecanismos protegen el dinero del comprador, como fiducias o esquemas que aseguran que los recursos se usen en la obra. Un proyecto de un desarrollador serio, con estructura de protección de recursos, es muy distinto de uno de un promotor sin historial que pide el dinero por adelantado sin garantías.

También importa la etapa: comprar cuando el proyecto ya tiene licencias, avance de obra y ventas es menos riesgoso que comprar sobre una idea en papel. El descuento es menor, pero el riesgo baja de forma más que proporcional, lo que muchas veces es un mejor canje para un inversionista que no busca la máxima especulación.

Preventa como comprador o como financiador

Hay dos formas de participar en un proyecto en preventa: comprar un inmueble para revenderlo o arrendarlo, o financiar el proyecto con deuda a cambio de un rendimiento. La primera asume el riesgo y la utilidad del comprador final; la segunda cobra un rendimiento definido, muchas veces con prelación de pago y respaldo en el proyecto. Son perfiles de riesgo distintos, y la deuda suele estar más protegida que la compra especulativa del inmueble.

En Basalto, la exposición a la construcción se estructura sobre todo por la vía de la deuda a proyectos, con prelación de pago y respaldo, más que por la compra especulativa sobre planos. Es una forma de participar en el sector con un perfil más protegido que el del comprador en preventa, para la parte del patrimonio que puede aceptar la iliquidez del plazo de obra, sin garantizar el rendimiento. Los proyectos concretos están en la página de proyectos.